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LMP / LMNP

lmp

Les loyers des locaux meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux tandis que les loyers de locaux nus sont imposés comme des revenus fonciers.

Les conditions de la location meublée sont librement fixées par le propriétaire contrairement aux locaux nus :

  • durée du bail,
  • dépôt de garantie,
  • montant du loyer.

Pour être considéré comme « meublé », le bien doit être pourvu de tout l’ameublement et équipement nécessaire. Faute de quoi, le locataire peut intenter une action judiciaire et demander le bénéfice de la loi sur les locations non meublées.

La Location meublée pour un propriétaire présente les avantages suivants :

  • Une diminution du revenu locatif imposable
  • Une diminution du revenu global
  • Une exonération des plus-values au bout de 5 ans d’activités pour les loueurs professionnels
  • Des allégements de droits de succession

En contrepartie, voici les inconvénients :

  • Etablissement de formalités comptables et fiscales
  • La charge de la taxe professionnelle
  • La charge des charges sociales

Depuis la loi de finances pour 2009, les statuts de loueur meublé professionnel (LMP) et de loueur meublé non professionnel (LMNP) ont subi de profondes mutations. Le but du législateur fut de circonscrire au maximum les cas où le statut LMP s’applique pour faire du statut LMNP la règle.

Le champ d’application du régime LMP


La loi de finances pour 2009 est venue considérablement restreindre le champ d’application du régime des loueurs meublés professionnels.

En effet, pour que ce dernier s’applique, 3 conditions cumulatives sont exigées:

  • l’ensemble du foyer fiscal doit réaliser plus de 23000 euros de recettes annuelles au titre de la location d’habitation meublée
  • un membre de ce foyer doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés au titre de loueur en meublé
  • les recettes LMP doivent excéder les autres revenus professionnels du foyer fiscal

Cette dernière condition est souvent très problématique car désormais, l’activité de location meublée ne peut plus être accessoire.

Pour éviter aux personnes exerçant déjà une activité de loueur meublé de perdre brutalement le bénéfice du régime LMP, le législateur a prévu un régime transitoire permettant d’atténuer l’application de la condition relative aux 50% des revenus d’activité.

Le loueur meublé professionnel a la possibilité d’imputer les déficits générés par son activité sur son revenu global. Pour cela, il doit renoncer au régime de la micro entreprise.

En règle générale, l’activité de loueur meublé est exonérée de TVA, sauf cas particuliers (location à des résidences de tourisme….)

Par ailleurs, les locaux donnés en location peuvent bénéficier de l’exonération des biens professionnels si les conditions requises sont remplies.

Enfin, les loueurs en meublé professionnels sont soumis au régime des plus-values professionnelles et peuvent donc bénéficier du régime d’exonération de l’article 151 septies.

Le champ d’application du régime LMNP

Les contribuables effectuant de la location meublée et ne remplissant pas les conditions des loueurs en meublé professionnels seront soumis au régime LMNP.

Les déficits issus de l’activité de loueur meublé non professionnel ne peuvent pas s’imputer sur le revenu global.

Ils ne peuvent s’imputer que sur les bénéfices de même nature réalisés lors de la même année et des 10 années suivantes.

En outre, les plus-values immobilières des particuliers s’appliquent pour le régime LMNP

En matière d’ISF, les immeubles donnés en location ne peuvent, en toute circonstance, bénéficier de l’exonération des biens professionnels.

Par ailleurs, en matière de TVA, les règles déjà mentionnées pour le LMP s’appliquent également aux loueurs en meublé non professionnels.