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  • David Sanglier

Achat en vue de la revente : perte de la nature immobilière du bien, déchéance immédiate du régime

Le bénéfice du régime de faveur des achats avec engagement de revendre implique le maintien du caractère immobilier du bien pendant toute la durée du délai imparti pour revendre, la déchéance du régime pouvant être constatée sans attendre l’expiration du délai.


Une société achète la totalité des parts d’une société à prépondérance immobilière en se plaçant sous le régime de faveur de l’article 1115 du CGI. Selon cet article sont exonérées de droits d’enregistrement les acquisitions de parts de sociétés immobilières par des assujettis à la TVA lorsque l’acheteur prend l’engagement de revendre ces parts dans un délai de cinq ans. Trois mois après cet achat, la société à prépondérance immobilière cède le seul immeuble faisant partie de son patrimoine. L’administration fiscale considère que, du fait de la cession, cette dernière société a perdu sa nature de société à prépondérance immobilière ; elle prononce en conséquence la déchéance du régime de faveur dont a bénéficié la société associée lors de l’achat des parts. Cette dernière conteste : selon elle, en application des dispositions précitées du CGI ainsi que de l’article 1840 G ter du même Code, un acquéreur qui a pris l’engagement de revendre des titres d’une société à prépondérance immobilière ne peut être soumis avant l’expiration du délai légal aux droits de mutation que dès lors que la cause invoquée par l’administration fiscale pour justifier de la déchéance du régime de faveur produit un effet définitif. La société considère que la cession, pendant la période intercalaire, d’un immeuble détenu par une société à prépondérance immobilière dont les titres font l’objet d’un engagement de revente ne produit pas cet effet définitif à partir du moment où, avant l’expiration du délai légal, elle procède à l’acquisition d’un bien immobilier et demeure une société à prépondérance immobilière.


En vain. La Cour de cassation confirme le raisonnement suivi par la cour d’appel ayant débouté la société de sa demande en décharge : elle juge que le bénéfice du régime de faveur de l’article 1115 du CGI suppose la conservation du caractère immobilier du bien concerné entre son acquisition et sa revente. L’administration fiscale n’est pas tenue d’attendre l’expiration du délai de cinq ans pour constater la déchéance de ce régime fondée sur un autre motif que le non-respect du délai imparti pour revendre. En l’espèce, en cédant le seul bien immobilier de son patrimoine, la société concernée a fait perdre à ses parts sociales leur nature immobilière et son associée unique ne pouvait dès lors plus prétendre au bénéfice du régime de faveur.

à noter : 1. À la différence de l’engagement de revendre pris lors de l’achat d’un immeuble, qui entraîne néanmoins pour l’acquéreur l’application du droit de vente au taux réduit, l’engagement de revendre qui porte sur des acquisitions d’actions ou de parts de sociétés immobilières non transparentes fait bénéficier l’acquéreur d’une exonération totale de droits. 2. La Cour de cassation reprend les principes dégagés pour l’application du régime antérieur à la réforme de la TVA immobilière de 2010 afin de rappeler le moment où l’administration peut constater la déchéance du régime de faveur (Cass. com. 13-11-2003 no 01-16.379 F-D : RJF 2/04 no 189). Elle valide la solution retenue par les juges du fond qui s’étaient prononcés dans une affaire similaire toujours pour l’application du régime antérieur à la réforme de la TVA immobilière (CA Paris 12-9-2008 no 06-18062 : RJF 3/09 no 292). La doctrine administrative est dans le même sens (BOI-ENR-DMTOI-10-50 no 80).

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