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  • David Sanglier

Promotion immobilière : Reconnaissance du CA en cas de réserves à l'achèvement

Une société de construction de maisons individuelles a opté pour la comptabilisation de ses contrats à long terme selon la méthode à l’achèvement.


A l’issue de l’opération de construction, la société établit avec le client final un procès-verbal de réception des travaux et procède à la remise des clés.


Le II de l’article R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le solde du prix est payable par le client, lorsque celui-ci ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n'a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.


Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5% du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal de grande instance.


Question : A quelle date la société doit-elle comptabiliser le chiffre d’affaires relatif à un contrat de construction de maison individuelle dans ses comptes annuels : - après un délai de huit jours suivant la réception des travaux, qu’il y ait eu ou non des réserves formulées par le client, ou - à la date d’établissement du procès-verbal de réception des travaux, conjointement à la remise des clefs, sans attendre l’expiration d’un délai de huit jours ?


Réponse de la Commission des études comptables


Remarque liminaire : Des travaux relatifs à la comptabilisation du chiffre d’affaires sont en cours à l’Autorité des normes comptables.


Le résultat de ces travaux n’étant pas encore connu à la date de rédaction de cette réponse, l’analyse ci-après est menée conformément aux textes actuellement en vigueur, sans tenir compte des éventuelles conséquences que pourrait avoir le futur règlement de l’Autorité des normes comptables.


La société utilise la méthode à l’achèvement pour la comptabilisation de ses contrats à long terme.


Conformément à l’article 622-2 du Plan comptable général, « la méthode à l'achèvement consiste à comptabiliser le chiffre d'affaires et le résultat au terme de l'opération.


En cours d'opération, qu'il s'agisse de prestations de services ou de productions de biens, les travaux en cours sont constatés à la clôture de l'exercice à hauteur des charges qui ont été enregistrées ».


La Commission constate qu’il résulte de la jurisprudence relative au code de la construction et de l’habitation que deux notions d’achèvement sont évoquées :


  • l’achèvement complet ou parfait achèvement : il suppose que l’ouvrage livré est en tout point conforme au contrat. L’achèvement s’entend ici au sens « d’ouvrage impeccable », ne pouvant être constaté qu’à la levée des éventuelles réserves ;


  • l’achèvement relatif : il est constaté à l’établissement du procès-verbal lors de la réception du chantier et de la remise des clés au client. A cette date, un constat contradictoire entre le client, maître de l’ouvrage, et le constructeur acte que l’ouvrage a atteint l’état d’achèvement requis. On doit entendre par « état d’achèvement requis » un état d’avancement des travaux tel que, même en présence de défauts de conformité (défauts d’exécution visibles non-substantiels), l’ouvrage n’est pas considéré impropre à sa destination (i.e. l’ouvrage peut être utilisé en tant qu’habitation).


Il en résulte que l’établissement du procès-verbal de réception des travaux, conjointement à la remise des clés, matérialise la délivrance de l’ouvrage au client qui en prend pleine possession à cette date, que l’achèvement soit complet ou relatif, sauf dans des cas exceptionnels où le montant ou la nature des réserves seraient tels qu’il puisse être jugé que la délivrance ne soit pas réellement intervenue.


En conséquence, l’obligation de délivrance étant réalisée, la Commission estime que le critère comptable d’achèvement est atteint et que la société doit comptabiliser à cette date le chiffre d’affaires prévu contractuellement, que la facture ait été émise ou qu’elle ne l’ait pas encore été.


Par ailleurs, la Commission précise que la société devra provisionner le coût des travaux complémentaires à mettre en œuvre afin de satisfaire son obligation de parfait achèvement, si des désordres lui sont notifiés par son client pendant un délai d’un an à compter de la réception.


Enfin la Commission rappelle que des informations sur les modalités d’application des principes comptables relatifs aux contrats à long terme doivent être fournies dans l’annexe des comptes annuels.

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