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  • David Sanglier

TVA sur marge et achat-revente de terrains à bâtir : la réponse de la CJUE

Pour la CJUE, le régime de la TVA sur marge ne peut s’appliquer à la cession de terrains acquis non bâtis revendus comme terrains à bâtir. Mais la division en lots ou la viabilisation de terrains à bâtir avant leur revente est sans incidence sur l’application du régime.


La Cour de justice de l’Union européenne vient de rendre le 30 septembre un arrêt très attendu en réponse à deux questions préjudicielles dont le Conseil d’État l’avait saisie. L’affaire concernait le régime de TVA applicable, avant le 11 mars 2010, à la revente par un lotisseur de terrains à bâtir, issus de la division parcellaire et de la viabilisation de terrains non bâtis, à des particuliers. Ces questions portaient sur l’interprétation à donner à l’article 392 de la directive TVA, dont l’article 268 du CGI assure la transposition en France, et qui précise les conditions d’application de la TVA sur marge (CE 25-6-2020 no 416727 : BPIM 4/20 inf. 284). La CJUE y répond de la manière suivante.


Le régime de taxation sur la marge s’applique à des livraisons de terrains à bâtir lorsque leur acquisition a été soumise à la TVA, sans que l’assujetti qui les revend ait eu le droit de déduire cette taxe. Il s’applique également lorsque l’acquisition de ces terrains n’a pas été soumise à la TVA alors que le prix auquel l’assujetti revendeur a acquis ces biens incorpore un montant de TVA acquitté en amont par le vendeur initial. En dehors de cette dernière hypothèse, la taxation sur la marge ne s’applique pas à des opérations de livraison de terrains à bâtir dont l’acquisition initiale n’a pas été soumise à la TVA (opération hors champ ou exonérée).

L’application du régime de taxation sur la marge est exclue lorsque les terrains, acquis non bâtis, sont devenus des terrains à bâtir entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti. En particulier sont exclus du régime de la TVA sur marge les terrains acquis non bâtis qui ne répondent pas à la définition d’un terrain à bâtir telle que donnée par les États membres (à savoir, un terrain destiné à supporter un édifice). Toutefois, l’application de ce régime n’est pas exclue lorsque les terrains à bâtir ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles qu’une division en lots ou la réalisation de travaux d’aménagement qui permettent l’installation de réseaux desservant les terrains (réseaux de gaz ou d’électricité, par exemple).

à noter :

1. S’agissant de l’exigence d’une condition d’identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu pour bénéficier du régime de la TVA sur marge, la CJUE confirme la lecture donnée par le Conseil d’État (CE 27-3-2020 no 428234 : BPIM 3/20 inf. 177 avec commentaire de Muriel Suquet-Cozic). 2. Concernant le second cas d’application du régime de la TVA sur marge dégagé par la CJUE (revente d’un terrain à bâtir acheté sans être soumis à la TVA et dont le prix d’achat incorpore un montant de TVA acquitté en amont par le vendeur initial), cette situation nous semble viser l’hypothèse où le vendeur initial est non assujetti (par exemple, parce qu’il est un particulier et vend le bien dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé) et répercute la TVA qu’il a acquittée mais n’a pu récupérer lors de sa propre acquisition dans le prix de vente négocié avec l’acheteur-revendeur du terrain à bâtir. 3. Cette décision, rendue pour l’application du régime de TVA sur marge antérieur à la réforme de la TVA immobilière, est transposable au régime actuel.

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