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  • David Sanglier

Retraitement du crédit-bail en consolidation

Selon le règlement ANC n° 2020-01, certaines méthodes comptables sont d'application obligatoire dans les comptes consolidés.


Il s'agit de méthodes d'application optionnelle dans les comptes individuels (méthodes de référence) ou précédemment dans les comptes consolidés (méthodes préférentielles) selon l'ancien règlement CRC n° 99-02.


Ces méthodes portent sur :

  • le retraitement des contrats de crédit-bail et contrats assimilés;

  • le retraitement des opérations de cession-bail;

  • l'étalement des frais d'émission et des primes d'émission et de remboursement des emprunts sur la durée de l'emprunt;

  • la comptabilisation en charges des frais d'établissement; et

  • l'inscription à l'actif de certains coûts.

En outre, les frais d'augmentation de capital doivent obligatoirement être imputés sur les primes d'émission.


Retraitement des contrats de crédit-bail et assimilés

Extrait du règlement ANC n° 2020-01

Art. 272-2 Inscription au bilan des contrats de crédit-bail et des contrats assimilés Les contrats de crédit-bail et les contrats assimilés sont comptabilisés :

  • chez le preneur : au bilan sous forme d'une immobilisation et d'un emprunt correspondant ; au compte de résultat, sous forme d'une dotation aux amortissements et d'une charge financière ;

  • chez le bailleur : sous forme de prêts.

Un contrat assimilé à un contrat de crédit-bail remplit au moins une des conditions suivantes:

  • Le contrat prévoit le transfert de la propriété au terme de la durée du bail sur option, et les conditions d'exercice de l'option sont telles que le transfert de propriété paraît hautement probable à la date de conclusion du bail.

  • La durée du bail recouvre l'essentiel de la durée de vie du bien dans les conditions d'utilisation du preneur.

  • La valeur actualisée des paiements minimaux est proche de la valeur vénale du bien loué à la date de conclusion du bail.

Art. 272-3 Opérations de cession bail Lorsqu'un bien mobilier ou immobilier est cédé à un tiers avant d'être repris en location sous forme de crédit-bail ou de contrat assimilé, la cession est réputée ne pas avoir eu lieu et le cédant-preneur :

  • élimine le résultat de la cession figurant à son compte de résultat ;

  • reconstitue à l'actif du bilan la valeur brute et les amortissements cumulés du bien cédé à la date de cession ;

  • continue d'amortir le bien cédé dans les mêmes conditions qu'avant la cession, sur la base de sa durée d'utilisation ou sur la durée du contrat si celle-ci est plus courte ;

  • constate au passif une dette à hauteur du prix de cession perçu ;

  • enregistre ultérieurement les flux relatifs à la dette.

En cas de moins-value, l'immobilisation est dépréciée si sa valeur actuelle est inférieure à sa valeur nette comptable.


A. Définition des contrats de crédit-bail et contrats assimilés


Pour définir les opérations de crédit-bail, le règlement ANC n° 2020-01 renvoie au Code monétaire et financier (art. L 313-7).


En guise de définition des contrats assimilés à des contrats de crédit-bail, le règlement ANC n° 2020-01 définit expressément les situations les caractérisant (art. 272-2).


Remarque - Nouvelle terminologie A compter du 1er janvier 2021, le règlement ANC n°2020-01 remplace les dispositions du règlement CRC n° 99-02 relatives aux contrats de « location-financement » par de nouvelles dispositions relatives aux contrats de « crédit-bail et contrats assimilés ».


a. Contrats de crédit-bail Dans sa définition d'une opération de crédit-bail, le Code monétaire et financier distingue les opérations de location de biens d'équipement ou de matériel d'outillage des opérations de location de biens immobiliers à usage professionnel (art. L 313-7) :

1. Les opérations de location de biens d'équipement ou de matériel d'outillage sont qualifiées comme telles si les deux conditions suivantes sont réunies :

  • les biens sont acquis, en vue de leur location, par des entités qui en demeurent propriétaires ; et

  • quelle que soit la qualification de l'opération, possibilité est donnée au locataire d'acquérir les biens loués (en totalité ou partie), moyennant un prix convenu tenant compte (au moins en partie) des versements effectués à titre de loyers.

2. Les opérations de location de biens immobiliers à usage professionnel sont qualifiées comme telles si les conditions suivantes sont cumulativement réunies :

  • les biens sont acquis par des entités (ou construits pour leur compte) qui les donnent en location ; et

  • quelle que soit la qualification de l'opération, possibilité est donnée au locataire de devenir propriétaire des biens loués (en totalité ou en partie) au plus tard à l'expiration du bail :

- par cession, en exécution d'une promesse unilatérale de vente ;

- par l'acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur

lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués ; ou

- par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le

terrain appartenant au locataire.


b. Contrats assimilés aux contrats de crédit-bail Un contrat qui remplit au moins une des trois conditions suivantes est assimilé à un contrat de crédit-bail (Règl. ANC 2020-01 art. 272-2) :


Remarque Ces trois conditions correspondent à trois des quatre critères énoncés par l'avis de l'OEC n° 29 (§ 2) pour définir un contrat de location-financement.


  • le contrat prévoit le transfert de la propriété au terme de la durée du bail sur option, et les conditions d'exercice de l'option sont telles que le transfert de propriété paraît hautement probable à la date de conclusion du bail ;

En l'absence de précision du règlement ANC n° 2020-01, la date de conclusion du bail correspond, à notre avis, à la date de signature du bail, ou si elle est antérieure, à la date à laquelle les parties conviennent de toutes les clauses essentielles du contrat (en ce sens, Avis OEC précité, § 2).

  • la durée du bail recouvre l'essentiel de la durée de vie du bien dans les conditions d'utilisation du preneur ;

  • la valeur actualisée des paiements minimaux est proche de la valeur vénale du bien loué à la date de conclusion du bail.

En l'absence de précision du règlement ANC n° 2020-01, le taux d'actualisation correspond, à notre avis, au taux d'intérêt implicite du contrat de location lorsqu'il est connu. A défaut de connaître ce taux, le taux marginal d'endettement du preneur est retenu (en ce sens, Avis OEC précité).

c. A notre avis, les contrats qui ne répondent pas à la définition des contrats de crédit-bail et assimilés (voir points a. et b. ci-avant) constituent des contrats de location simple et doivent être comptabilisés comme une location.


B. Comptabilisation chez le preneur des contrats de crédit-bail et contrats assimilés


PRINCIPE GÉNÉRAL DE COMPTABILISATION DES CONTRATS DE CRÉDIT-BAIL ET ASSIMILÉS


Les contrats de crédit-bail et assimilés sont obligatoirement inscrits à l'actif du bilan consolidé du preneur (Règl. ANC 2020-01 art. 272-2).


Remarque Auparavant, le règlement CRC n° 99-02 (abrogé depuis le 1er janvier 2021) laissait le choix entre considérer le bien comme reçu en location (application des règles du Code de commerce et du PCG) et considérer le bien comme ayant été acheté à crédit (méthode préférentielle). Lors de la transition pour la première application du règlement ANC n° 2021, le groupe peut choisir de retraiter rétrospectivement l'ensemble de ses contrats de crédit-bail et assimilés.


MODALITÉS DE RETRAITEMENT DES CONTRATS DE CRÉDIT-BAIL ET ASSIMILÉS


Les modalités de retraitement obligatoire des contrats de crédit-bail et assimilés par le preneur sont les suivantes (Règl. ANC 2020-01 art. 272-2) :

a. Enregistrement du bien en immobilisation (corporelle ou incorporelle) à l'actif du bilan

1. Valeur d'entrée du bien à l'actif du bilan En l'absence de précision du règlement ANC n° 2020-01 à cet effet, le bien pris en location en vertu d'un contrat de crédit-bail ou assimilé devrait être comptabilisé à l'actif du preneur en s'inspirant, à notre avis, de l'avis OEC n° 29 (§ 4.2). La valeur d'entrée du bien correspond ainsi :

  • à la valeur vénale (ndlr : juste valeur dans l'avis OEC précité) du bien loué à la date de conclusion du bail ; ou

La valeur vénale est définie par le PCG (art. 214-6) comme le « montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d'un actif lors d'une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie. Les coûts de sortie sont les coûts directement attribuables à la sortie d'un actif, à l'exclusion des charges financières et de la charge d'impôt sur le résultat » La juste valeur dans l'avis OEC précité correspond au prix auquel un bien pourrait être cédé entre deux personnes indépendantes.

  • si elle est plus faible, à la valeur actualisée des paiements minimaux à effectuer par le preneur, le taux d'actualisation à retenir étant le taux d'intérêt implicite du contrat de location, ou lorsqu'il n'est pas connu, le taux d'intérêt marginal d'endettement du preneur.

2. Coûts directs initiaux A notre avis, et en l'absence de précision des textes, les entités françaises ont le choix entre deux solutions :

  • traiter les coûts directs de mise en place des contrats de crédit-bail et assimilés comme des frais d'émission d'emprunts, ceux-ci devant alors être étalés de manière systématique sur la durée de l'emprunt (Règl. ANC 2020-01 art. 272-4) ;

En ce sens, la CNCC (Bull. CNCC n° 84, décembre 1991, EC 91-39, p. 571 s.) qui assimile les frais liés directement à l'établissement d'un contrat de crédit-bail à des frais d'émission d'emprunts (pour l'établissement des comptes individuels, dans lesquels le contrat n'est pas retraité comme un achat à crédit).

  • traiter les coûts directs de mise en place des contrats de crédit-bail et assimilés comme des frais accessoires d'acquisition d'immobilisations, c'est-à-dire les incorporer obligatoirement au coût d'entrée de l'immobilisation objet du contrat de crédit-bail ou assimilé (Règl. ANC 2020-01 art. 272-6 ).

Cette solution est fréquemment retenue dans la pratique.

Ces deux solutions sont, à notre avis, des méthodes implicites issues de la pratique. Par conséquent, tout changement de méthode comptable ultérieur doit respecter les conditions fixées par l'article 122-2 du PCG relatif au changement de méthode comptable à l'initiative de l'entité.


b. Comptabilisation de l'emprunt correspondant au passif du bilan Le montant de cette dette est égal au coût d'entrée du bien.

c. Autres retraitements


Les retraitements suivants sont également effectués :

  • annulation dans les comptes consolidés de la redevance enregistrée en charges d'exploitation dans les comptes individuels, et comptabilisation d'une charge financière et d'un remboursement progressif de l'emprunt ;

  • constatation de l'amortissement de l'immobilisation conformément aux méthodes comptables du groupe ;

  • le cas échéant, constatation de la dépréciation du bien dans les mêmes conditions que si l'entité en était propriétaire ;

  • en cas d'interruption du contrat, les éléments qui proviennent du retraitement du contrat de crédit-bail ou assimilé (valeur nette comptable de l'immobilisation, dette résiduelle, impositions différées) sont soldés. Le montant net résultant de ces différents éléments ainsi que le produit éventuellement perçu en cas de transfert du contrat sont enregistrés au compte de résultat.

d. Impôts différés Les différences temporaires liées au retraitement des contrats de crédit-bail et assimilés donnent lieu à impôt différé.


L'impôt différé est constaté sur la différence entre la valeur comptable du bien (égale à la différence entre la valeur du bien constatée à l'actif et l'emprunt correspondant constaté au passif) et sa valeur fiscale (nulle).


MODALITÉS DE COMPTABILISATION DES PLUS-VALUES ET MOINS-VALUES DE CESSION-BAIL (LEASE-BACK)


Une transaction de cession-bail (ou lease-back selon la terminologie anglo-saxonne) est une opération par laquelle le propriétaire d'un bien le cède à un tiers pour le reprendre en location.

Le contrat de cession peut conduire à faire apparaître des plus-values ou moins-values (dites plus-values ou moins-values de lease-back).


La plus-value ou moins-value correspond, comme dans le cas général, à la différence entre le prix de cession et la valeur comptable du bien cédé. La valeur comptable figurant dans les comptes individuels doit être retraitée dans les comptes consolidés pour tenir compte des écarts d'évaluation éventuels.


Le traitement de ces plus-values ou moins-values varie selon que la cession est suivie d'un contrat de crédit-bail ou contrat assimilé ou d'un contrat de location simple.


CESSION SUIVIE D'UN CONTRAT DE CRÉDIT-BAIL OU ASSIMILÉ


Selon le règlement ANC n° 2020-01 (art. 272-3), lorsque le bail qui suit la vente du bien est un crédit-bail ou contrat assimilé, il y a lieu d'annuler la vente et le résultat de cession, c'est-à-dire de réintégrer le bien à l'actif du bilan en contrepartie d'une dette, la plus-value ou moins-value réalisée à l'occasion de la cession étant annulée. En effet, aucune cession n'est réputée avoir eu lieu, le cédant conservant les risques et avantages résultant du bien loué.

Ainsi, il convient :

  • d'éliminer le résultat de la cession figurant au compte de résultat du cédant-preneur ;

  • de reconstituer à l'actif du bilan la valeur brute et les amortissements cumulés du bien cédé à la date de cession ;

Le bien objet du contrat de crédit-bail ou assimilé est donc maintenu à l'actif pour sa valeur comptable consolidée au moment de la cession, et non pour sa valeur d'entrée déterminée conformément aux principes de retraitement des contrats de crédit-bail et assimilés.

  • de continuer d'amortir le bien cédé dans les mêmes conditions qu'avant la cession, sur la base de sa durée d'utilisation ou sur la durée du contrat si celle-ci est plus courte ;

  • de constater au passif une dette à hauteur du prix de cession perçu par le cédant ;

  • d'enregistrer ultérieurement les flux relatifs à la dette.

Ainsi, les redevances de location sont annulées chaque année et réparties entre charge financière et remboursement de la dette.


Les différences temporaires qui résultent de ces retraitements doivent donner lieu à comptabilisation d'un impôt différé).

En cas de moins-value, outre le maintien de l'immobilisation à sa valeur comptable d'origine, elle est dépréciée si sa valeur actuelle est inférieure à sa valeur nette comptable.


CESSION SUIVIE D'UN CONTRAT DE LOCATION SIMPLE


Le bien est alors sorti du bilan du cédant-preneur. Aucun retraitement de consolidation n'étant prévu par les textes à cet effet, le traitement de la plus-value ou moins-value devrait être, à notre avis, celui appliqué dans les comptes individuels, notamment :


a. Plus-value de cession La plus-value réalisée lors de la cession doit être traitée différemment selon l'analyse faite de la situation (Avis OEC n° 29 du 29-11-1995) :

  • si le contrat de location et la vente du bien ont été conclus aux conditions de marché : il y a lieu de constater immédiatement au compte de résultat du cédant-preneur la totalité du gain provenant de la cession ;

  • lorsque le prix de vente est supérieur à la juste valeur du bien, l'excédent du prix de vente est étalé sur la durée du contrat en atténuation des loyers.

b. Moins-value de cession La moins-value de cession occasionnée par un prix de vente de l'actif inférieur à sa valeur comptable est, en principe, immédiatement comptabilisée en résultat.


Toutefois, par analogie avec l'avis OEC n° 29 (étalement des plus-values de cession, voir a. ci-avant), la CNCC (Bull. CNCC n° 203, septembre 2021, EC 2020-40) précise que la moins-value de cession, pour son éventuelle quote-part représentative du surloyer total payé d'avance, est à comptabiliser en tant que charge de loyer constatée d'avance et à reprendre en résultat consolidé sur la durée du bail, en augmentation des loyers facturés, sous réserve :

  • que le prix de vente de l'actif soit inférieur à la fois à la juste valeur de l'actif et à sa valeur comptable ; et

  • que le contrat de location prévoie des échéances de loyers inférieures à la valeur locative du bien permettant de compenser la moins-value de cession.

A cet effet, une analyse doit être menée sur la base d'évaluations fiables (juste valeur du bien cédé et sa valeur locative) permettant de s'assurer que l'opération dans son ensemble s'équilibre et que l'entité ne s'est donc pas appauvrie.


IMPORTANCE DE LA QUALIFICATION DE CERTAINS MONTAGES COMPLEXES AYANT L'APPARENCE D'OPÉRATIONS DE LOCATION


Il arrive fréquemment que des montages financiers complexes soient mis en œuvre avec pour objectif, sous couvert d'un contrat de crédit-bail, de procéder à la déconsolidation d'une dette financière ou de procurer un avantage fiscal à son bénéficiaire.


Il s'agit, par exemple :

  • de l'acquisition (ou de la prise en crédit-bail) par des investisseurs financiers d'actifs immobiliers que ceux-ci louent (ou sous-louent) immédiatement à l'entité cédante (ou bailleresse dans le cadre du contrat de crédit-bail) ;

  • de la location principale d'un bien à un investisseur financier étranger et la sous-location de ce même bien au profit du bailleur initial, le gain fiscal revenant initialement à l'investisseur étranger puis rétrocédé pour partie au bailleur principal (détenteur juridique du bien) sous forme d'une commission.

Les montages ainsi réalisés ne peuvent pas aboutir à la déconsolidation des actifs immobiliers cédés ou loués dans les deux cas suivants :

  • l'entité où sont logés ces actifs est, au sens de l'article 211-8 du règlement ANC n° 2020-01, une entité ad hoc contrôlée par l'entité consolidante ;

  • le contrat de location ou de sous-location du détenteur initial des actifs répond à la définition d'un contrat de crédit-bail ou assimilé.

En effet, si le contrat est un contrat de crédit-bail ou assimilé, l'objectif de déconsolidation du bien ne sera pas rempli puisque les biens objets de ces contrats sont maintenus à l'actif du bilan consolidé.


En pratique, l'analyse du contrat devrait être réalisée, à notre avis, au regard de la réalité de la transaction et en tenant compte de l'ensemble des opérations liées, appréciées au niveau consolidé, même si elles sont juridiquement indépendantes. Toutefois, aucune précision complémentaire n'étant fournie par les principes français concernant les modalités d'application de ce principe général aux opérations ayant la forme juridique d'une location, la remise en cause de la qualification en contrat de location pour des contrats juridiquement dénommés comme tel intervient rarement en pratique.


C. Comptabilisation chez le bailleur des contrats de crédit-bail et contrats assimilés


Selon le règlement ANC n° 2020-01 (art. 272-2), le bailleur doit obligatoirement traiter l'opération comme un prêt, dès lors que le contrat est analysé comme un contrat de crédit-bail ou assimilé. Les biens mis à la disposition des preneurs par contrat de crédit-bail ou assimilé sont traités comme s'ils avaient été vendus à crédit.

En l'absence de précision du règlement ANC n° 2020-01 sur les modalités d'enregistrement de cette vente à crédit, l'opération devrait, à notre avis, s'analyser économiquement en une vente du bien à l'origine d'un résultat et un financement générant des produits financiers (en ce sens, les recommandations de l'avis OEC n° 29 du 29 novembre 1995 § 5).

En pratique, il convient donc :

  • de constater en résultat consolidé, conformément aux règles habituelles de comptabilisation des produits, la différence entre le produit de la vente et le coût de revient de l'actif ;

  • de constater une créance / prêt sur le preneur ;

  • de répartir les loyers perçus entre produits financiers et remboursement de la créance, en retenant, à notre avis, un taux d'intérêt constant sur la durée du contrat ;

  • de comptabiliser les impôts différés résultant de ces retraitements.

Les comptes consolidés du bailleur étant retraités de manière symétrique aux comptes consolidés du preneur (en ce sens, Avis OEC précité), les modalités de détermination du produit de la vente et de la créance financière initiale correspondante devraient suivre, à notre avis, les modalités de détermination de la valeur d'entrée à l'actif du bien pris en location en vertu d'un contrat de crédit-bail.


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