Lors de la cession d’un immeuble reçu par accession au terme d’un bail à construction, la plus-value réalisée sur les constructions est calculée à partir de leur coût de revient supporté par le preneur et non de leur valeur vénale au jour de leur retour dans le patrimoine du bailleur.
Une SCI à associé unique, relevant du régime des sociétés de personnes, acquiert un terrain le 27 janvier 1981. Elle consent un bail à construction le 11 avril 1983 au profit d’une société anonyme, pour une durée de trente ans, sous condition de construction d’un bâtiment industriel et commercial par le preneur. Le bail à construction prend fin le 31 mars 2013. La SCI devient alors propriétaire des constructions sans verser d’indemnité au preneur, conformément aux stipulations du bail. Le 5 avril 2013, la SCI cède le terrain et les constructions pour un prix global de 1 520 000 €, ventilé à hauteur de 420 000 € pour le terrain et de 1 100 000 € pour les constructions. La plus-value réalisée sur le terrain, détenu depuis plus de trente ans, est exonérée par application de l’abattement pour durée de détention. S’agissant des constructions, la SCI estime que leur prix d’acquisition correspond à leur valeur vénale au jour où elle en est devenue propriétaire ; considérant que celle-ci est nécessairement identique au prix de cession 5 jours plus tard, elle estime que l’opération n’a généré aucune plus-value. L’administration conteste cette position.
Dans un arrêt confirmatif, la cour administrative d’appel de Lyon valide l’analyse de l’administration selon laquelle le prix d’acquisition des constructions correspond à leur coût de revient, fixé, sur la base des éléments fournis par la société preneuse, à 330 966 €. Les juges constatent que le bail à construction a été consenti pour un loyer faible qui doit être regardé comme la contrepartie de l’absence d’obligation de verser une indemnité au preneur lors du retour des constructions dans le patrimoine du bailleur. En l’absence d’indemnité, la valeur de l’avantage accordé au bailleur peut être évaluée au montant des travaux effectués pour la construction des bâtiments. Cette valeur constitue le prix d’acquisition des constructions pour le calcul de la plus-value. C’est donc à bon droit que l’administration a estimé que la société cédante a réalisé une plus-value de 769 034 € lors de la cession de l’immeuble.
à noter : La solution est conforme à la doctrine administrative selon laquelle, en cas de cession d’un bien immobilier reçu par accession, il convient de considérer que le prix d’acquisition comprend :
- le prix d’acquisition du terrain ;
- le prix de revient des constructions reçues par le bailleur.
Dans le cas où le contrat prévoit que le transfert de propriété des constructions s’effectue moyennant le versement d’une indemnité au preneur en fin de bail ou lors de sa résiliation anticipée, le prix ou la valeur d’acquisition du terrain est augmenté du montant de l’indemnité ainsi versée ou du prix de revient du preneur des constructions s’il est supérieur (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 no 170).